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一边抓调控一边抢人才 这些政策你看得懂吗?

岳阳特价房 2018-05-16 14:39:49

在今天,“房住不炒”是行业最大的政治正确,在这种思维之下,如果其他部门、省市发布了调控政策而自己没有,就大有“不正确”之嫌。因此,关注地产行业的人大多知道,地方政府对楼市的调控总是一环连一环的,虽然有时我们看两个政策之间似乎没有联系。

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这也是我们今天要谈的最近地产行业的两个热点话题,一个是住建部约谈12城,重申坚持调控不动摇;另一个是海南的百万人才引进新政。看似不相关的两个政策之间,有什么内在的联系呢?

约谈之下的新一轮调控

5月9日,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈中,住建部再次强调,要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

成都和太原不是这轮约谈的第一批,就在五一节前,住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州和佛山等10个城市的相关负责人。

促成这次约谈的原因,是近期部分城市出现非理性上涨。以西安为例,原本房价一直古井不波的西安楼市,自2016年起出现大涨。而这背后的推手有两个,首当其冲的是棚改货币化安置,根据公开数据,西安在2015年、2016年分别完成棚改货币化安置率40%、51%的基础上,2017年上半年棚改货币化安置率达到70.51%。结果是,2016年下半年,西安商品房市场在全国楼市一片高热的环境下开始飙升,到2017年春节更是暴涨,西安从急于去库存到闹房荒,可谓快速反转。也许是怕涨得太快引起恐慌,2017年春夏,西安市政府出台两轮限购政策,勉强压住了上涨的势头。

如果说棚改货币化安置是西安房价上涨的内生动力,那2017年开年,全国各地开始了抢人大战则是外部增量了。抢人大战之下,西安也不甘落后,2017年1月,西安市政府出台《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》(以下简称《意见》),户籍准入条件大幅降低,2017年3月,西安市开始推行这个被称为“史上最宽松”的户籍政策,按照《意见》的规定,西安对全日制普通大中专院校学生集体户口放开,降低技能人才、投资纳税人的落户条件。相比于同一人才竞争市场的武汉、成都、郑州等城市,这意味着户籍准入条件近乎零门槛。

按照西安市政府的规划,这场以放宽户籍制度为主导的西安“人才、人口”攻坚战将会持续三年时间。从2018年至2020年底,实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万的目标任务。而网上流传的各种人才“誓师”大会、极速落户也带来了积极效果,2018年1月以来,西安新增落户人口已经突破三十万,并且这个数字仍在持续增长。

不过,相关的效果是房价的暴涨,人才的净流入带来的买房潮,直接助推房价,有评论指出,“西引力”是西安市政府在此轮抢人大战中提出的一句标语,买房落户政策,这对高考难度号称全国第一的河南人来说,吸引力陡增。再加上西安一直以来被称为全国二线城市房价洼地,因棚改货币化安置和人才抢夺政策双管齐下,实现了十几个月的连涨。

因此,无论是西安还是成都、太原,住建部的约谈,恐怕下一阶段就是又一轮的调控。

3月以来楼市现四大变化

住建部的约谈并不是首次,据报道,在2013年、2016年等楼市周期高点,住建部都曾对热门城市和重点房企进行约谈,2016年的约谈更是直接推动了国庆前后全国各地密集出台调控政策。但在今天普遍推行“限购、限贷、限售、限价”的调控环境下,接下来又有多少政策可用?

更主要的是,在人才争夺战的大背景下,要人才还是要调控又该怎么破解?

最主要的例子,就是我们接下来要谈的海南。

海南全域限购,人才政策怎么推?

当时间回到4月22日,一个《关于进一步稳定房地产市场的通知》让全国各地买房团“到海南岛去”的欢呼戛然而止。当时有评论说,七八千亿流入海南楼市的热钱被“关门打狗”。

不过,门在关了不到一个月的时间,就悄悄拉开了一条门缝。5月13日,海南省委七届四次全会通过《百万人才进海南行动计划》,计划到2025年,实现“百万人才进海南”的目标。

百万人才进海南,是不是似曾相识?

按照该计划,全日制大专以上学历、中级以上职称等人才,可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户。自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。

落户和同等待遇,也即意味着“4.22”政策对外地人的限购已经被击穿。

在这一轮的人才争夺战中,海南是属于后知后觉的。在4月份国家宣布海南建设国际自由港之前,海南虽然作为国家首批开放开发的经济特区,却长期“特区不特”、“开而不放”,经济整体落后,因此所谓的人才争夺战,它有心却无力。类似的还有江西,身处中部,在武汉、长沙、合肥、郑州等中部城市2017年就早早开始抢人后,南昌一直到2018年5月2日才发布人才新政,内容乏善可陈。

不过和南昌不同的是,海南有国家政策的加持。4月份国家支撑海南的政策刚出,全国各地热钱蜂拥而至,一时间海南成为香饽饽,海南地方政府也“傲娇”地发布楼市限购政策:“全域限购+五年限售”!当时市场哀鸿遍野,不少行业观察者悲观地说,既不让进,也不让出,这几乎锁死了海南楼市!

在4月26日的《现在去海南买房,还来得及吗?》一文中,我在结尾写道,“去海南买房,何必那么急,万科、恒大手中还有那么多的房子呢!”没想到,万科、恒大还没有急,地方政府却已经急了--话又说回来,能不急吗?建设新海南,无论是国际旅游岛还是自由港,要花钱不?

可以说,在“4.22”调控新政之后,海南就已经酝酿下一个松绑政策,理由也很充分啊,我要打击的是投机客,要招徕的是人才。

2018年3月70个大中城市房价出炉

在今年3月19日的全国两会部长通道上,住建部部长王蒙徽在针对当前房地产总体形势和下一步举措回答记者提问时曾说,“要坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性和稳定性,进一步夯实地方政府主体责任”。从今年所有的调控政策来看,地方政府可谓左右逢源,既落实了中央调控的指标,又拉升了房价,得到了实惠。

虽然我一直觉得“夜壶论”太直白,但所有的黑色幽默都告诉我们,调控当不了饭吃,土地却可以换钱,各地方政府深谙此道。

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