[摘要] 高端住宅项目的热销成为今年一线城市楼市的重要特征。除改善型需求和资金保值需求旺盛外，地价的不断上升也促使房企推出价位更高的项目。业内人士表示，由于一线城市核心区的土地资源稀缺，土地价值持续提升，已出现“市区豪宅化”的现象且呈扩散化趋势。
今年以来，北京高端住宅项目销售情况火爆，不少项目已提前“收官”。高端住宅项目的热销成为今年一线城市楼市的重要特征。除改善型需求和资金保值需求旺盛外，地价的不断上升也促使房企推出价位更高的项目。业内人士表示，由于一线城市核心区的土地资源稀缺，土地价值持续提升，已出现“市区豪宅化”的现象且呈扩散化趋势。
保利地产联合体10日以45亿元摘得今年上海新“地王”，楼面价达27055元/平方米。在近期一线城市的土地交易热潮中，不少地块的楼面价创下该区域的历史新高。同时，尽管三季度土地交易量较大，但今年以来土地交易量整体仍处于低位。
土地成交价攀高
今年中秋、国庆“长假”前夕，土地市场的交易节奏骤然加快。9月最后一周，北京成交住宅地块10宗，苏州成交8宗，合肥成交8宗。“长假”后，首开、招商、金融街等地产巨头发布拿地公告。不少地方政府加快推出土地，以期通过土地交易增加财政收入。
近期一线城市高价地频现。根据北京中原地产的统计，9月最后一周，北京成交的10宗住宅地块平均楼面价为8181元/平方米，其中9宗地块位于六环以外。大兴区亦庄的两宗居住用地楼面价分别达9934元/平方米和9961元/平方米，接近该区域地块价格的水平。
链家地产的统计数据显示，去年三季度，北京、上海、广州、深圳住宅用地成交的溢价率仅为7.51%，今年三季度则攀升至23.12%。部分城市的土地出让过程中存在底价设定过高、出让方式过于倚重拍卖的情况，在一定程度上推高了土地成交价格。
市场预期的变化也影响了地价。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，近期地价和溢价率均有所上升，显示多数开发商对市场见底回升的判断已基本一致。
业内人士认为，在楼市销售相对旺盛、区域价值不断提升的情况下，地价的提高属合理现象，这种现象可能延续，但不断提升的土地成本势必最终转嫁到房价中。
土地供应仍不足
“现在北京六环内基本上没有合适的住宅用地，而且保障房配建的要求越来越多。所以，只要有位置不算太差的土地，大家都会去争抢。”某房地产上市公司相关负责人对中国证券报记者表示。
土地供应郊区化已成为近年来的重要趋势，在土地资源稀缺的一线城市更为明显。以北京为例，继通州区之后，近年来房山区、大兴区也开始成为土地供应的热点区域，但仍难以满足市场需求。
统计数据显示，一线城市目前的土地去化周期不足一年，造成市场潜在供应不足。今年8月，国务院督查组表示，部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。
在中央政府督查和土地出让收入缩水的双重压力下，从今年8月开始，各地加快土地供应节奏，促成土地市场交易的旺盛，但整体而言，今年以来的土地供应规模仍不如往年。链家地产的统计数据显示，今年前三季度，十大城市的住宅用地交易面积同比下降39.1%。分析人士认为，完成今年的供地计划颇有难度。
在今年的土地供应中，有相当部分用于保障房的配建。根据北京市土地整理储备中心的数据，在今年9月29日北京成交的8宗土地中，有7宗土地配建公共租赁住房和限价房。“保障房配建要求越来越多，令房企在项目核算时抬高同一地块商品房项目的成本。”上述房地产上市公司负责人表示，如果商品房用地成本较高，则企业倾向于以高端住宅的形式推出项目，容易形成高档房小区与保障房小区并存的格局。
业内人士表示，在土地总供应量减少的情况下，未来普通商品房的供应量将受到影响。土地价格的上升将促使更多的项目以中高档住宅的形式出现，可能进一步导致未来普通商品房供应不足并抬升整体房价。
警惕“市区豪宅化”
北京某高端房地产项目负责人对中国证券报记者表示，在城市规模不断扩大、土地价值逐渐提升的情况下，一线城市核心地段的房屋价格将继续攀高，并逐渐形成“市区豪宅化”。
目前北京四环内惟一的在售商品房项目“太阳公元（资料、团购、论坛）”尾期将以大户型的高端住宅形式呈现，预计均价将超过60000元/平方米。在3年前最初入市时，“太阳公元”以普通住宅的形式推出，均价尚不足目前售价的一半。
在一线城市，市区高端住宅项目的出现更多的是迫于土地成本。对于房地产开发商来说，当土地价格相对不高时，倾向于将项目做成普通住宅，面向首次置业需求；当土地价格偏高的，则倾向于以高端住宅的形式呈现，主要面向改善型需求和部分投资者。北京万科副总裁肖劲曾直言，更希望选择首次置业类土地，但当前市场的改善型需求同样旺盛。
“改善型地块”的不断出现正在催生越来越多的高端住宅项目。中国证券报记者梳理近年来北京的土地成交记录发现，土地成交楼面价在15000元/平方米以上的项目绝大多数被做成高端住宅。有开发商表示，如果不是政府部门的管制，一些项目可能报出更高的价格。
在当前的政策环境下，这种高端项目并不缺少市场。杨少峰表示，不少改善型需求仍在寻求释放的空间。同时，在限购的背景下，有能力的购房者倾向于一步到位，购买更好的项目。但大量高档房的出现不仅不符合调控目标，还容易造成土地资源的浪费。
业内人士表示，在地方财政吃紧、对土地出让金颇为渴求的情况下，此轮土地交易热潮可能催生一批高价地，高价地可能从城市核心区向郊区、从一线城市向二三线城市扩散。地价是房价的重要组成部分，有关部门应密切关注近期土地市场的交易情况，避免出现土地价格的非理性抬升，同时加大土地供应并及时公布土地出让计划，稳定市场预期。
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